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2018年6月20日,總裁趙旭州爲江蘇鹽城廣益來綜合體項目進行戰略定位彙報會議
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2018年5月11日,總裁趙旭州爲江蘇鹽城廣益來綜合體項目進行戰略診斷與指導會議
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2018年4月11日,總裁趙旭州爲湖南永州物流園用地項目進行定位診斷與戰略謀劃
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2018年3月15日,總裁趙旭州與唐山古冶區區長張雪梅進行特色商業小鎮項目戰略指導會議
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2018年3月14日,總裁趙旭州與清華建築設計院進行第一城 • 後時尚小鎮項目建築規劃設計指導會
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2018年2月1日謀劃診斷際華國際三五三九鞋廠文創園定位
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2018年1月22日謀劃指導商丘豫東國際食品城項目
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2017年12月28日趙總裁與萬達前副總裁陳平進行行業深度探討與交流
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2017年11月19日,總裁趙旭州出席安徽阜陽國際服裝城招商發布會並作招商動員演講
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2017年11月4日,總裁趙旭州、副總何利鵬與新疆富美集團高層領導就富美國際家居建材城2期項目的戰略定位召開工作會議並作詳細彙報演講
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2017年11月3日,總裁趙旭州、副總何利鵬與新疆昌吉國家農業科技園區管委會及昌吉農業局、建設局、房管局、財務局等部門重要領導召開園區戰略規劃會議
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2017年11月2日,總裁趙旭州、副總何利鵬考察新疆伊犁新月灣家居建材市場項目並進行戰略定位指導
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2017年10月31日,總裁趙旭州、副總何利鵬赴新疆伊犁考察亞中國際商貿城大型專業市場項目並進行市場運營系統指導
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2017年10月30日,總裁趙旭州、副總何利鵬赴新疆霍爾果斯口岸考察霍爾果斯國際物流園、國際客運中心、南部聯檢樓等大型不動産項目並進行戰略定位指導會談
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現在商業地産行業怎麽了?

發布時間:2019-8-12 浏覽次數:82次


目前這一行業普遍呈現的狀態是業主/開發商/投資人抱怨很難賺錢或者在艱難維持、商業地産運營商舉步維艱、租戶也因爲租金高企而紛紛關店走人的“三不滿意”狀態。


中國的商業地産行業怎麽了?爲什麽會導致這種基本上各方都不滿意的狀態和結果呢?


我認爲主要的原因在于我們的開發商的發展路徑所致。


第一、房地産是我國市場化程度和競爭較爲充分的行業,市場格局以民營開發商爲主體,而民營開發商核心資本普遍比較缺乏,導致高周轉成爲我國開發商必須的生存與發展模式。


在高周轉模式之下,去化和回款是第一要義,住宅就成爲當然的第一選擇,而作商業地産時候就選擇了和住宅一樣的思路和思維,所以無論開業前賣還是開業後賣,開發商總想著盡快把物業變現回款來支持後續的開發和周轉;


第二、我國的城市建設規劃法規中強制性的商用物業配套比例要求,導致一些開發區域的不契合市場當期需求的非市場化的、階段性和超前性的過量供應,造成商業地産對于開發商而言在很大程度上成爲被動開發和被動持有。


目前能夠可持續生存與發展的商業地産行業的商業模式無非就兩種。


一種是母公司具有雄厚的資金實力和低成本資金的“項目型”投資人,可以保證項目的低財務杠杆和低財務費用以及培育期的持續投入,比如太古。


另外一種則是母公司是開發性企業,可以用持續的開發性現金流來不斷補充持有型物業的運營現金流所需,然後再用持有型物業作爲抵押品支持後續的開發融資或者在項目內實現現金流租售平衡且能支持項目運營渡過培育期,以萬達模式爲代表。


當然,打通了開發、持有全産業鏈條的金融與産業協同互動關系的是另外一種模式,可惜只有凱德一家,別人很難模仿。所以我說主流模式只有以上兩種,國內又更以萬達模式爲主流和典型代表。


以萬達模式爲代表的高周轉模式之下生存與發展的商業地産行業,難以避免的出現了商業地産運營端與投資端的沖突與隔閡,無論是在一個集團公司內部還是在獨立的開發商、投資人、持有人與營商之間都是這樣。這才是目前中國商業地産行業生態的常態。



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